O mercado imobiliário profissional francês está passando por um período de mutação regulatória acelerada. Entre a taxonomia europeia verde, o decreto terciário e a RE2020, as operações imobiliárias exigem agora uma coordenação técnica, jurídica e ambiental que a maioria dos proprietários não domina internamente. Esse contexto leva um número crescente de investidores, de empresas imobiliárias e de entidades públicas a recorrer a um acompanhamento estruturado em gestão de projetos imobiliários.
Taxonomia europeia e relatórios ESG: o que muda na gestão de projetos
Desde 2023-2024, várias grandes empresas imobiliárias francesas, como Gecina ou Icade, começaram a integrar sistematicamente os critérios da taxonomia europeia verde em suas operações. O regulamento (UE) 2020/852 impõe a demonstração da contribuição de um projeto para os objetivos climáticos para acessar certos financiamentos bancários e obrigacionais.
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Na prática, isso significa que cada escolha técnica (materiais, sistemas energéticos, design bioclimático) deve ser rastreada, documentada e vinculada a um objetivo ambiental mensurável. A rastreabilidade das escolhas técnicas condiciona o acesso ao financiamento. Sem essa rigorosidade documental, um projeto pode ter um empréstimo verde ou uma obrigação sustentável negados, mesmo que seu desempenho real seja satisfatório.
Um gerente de projeto especializado estrutura esse relatório desde a fase de concepção. Ele coordena os escritórios de estudos, os arquitetos e os financiadores em torno de um referencial comum, o que evita os idas e vindas custosos na fase de instrução bancária. Para os operadores que descobrem essa abordagem, o acompanhamento de gestão de projeto imobiliário com a Immogenius cobre precisamente esse tipo de missão, desde a estruturação inicial até o acompanhamento de desempenho.
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Decreto terciário: planejar as obras por várias décadas
O dispositivo eco-energia terciário, resultante do decreto n°2019-771 e de seus decretos subsequentes, obriga os proprietários de edifícios terciários a reduzir seu consumo energético de acordo com prazos escalonados de dez a trinta anos. Os retornos de campo divergem nesse ponto: alguns proprietários consideram os primeiros prazos como gerenciáveis, outros já constatam dificuldades em fasear corretamente os investimentos.
Um faseamento mal calibrado resulta em custos adicionais ou sanções. O decreto prevê, de fato, um mecanismo de sanções para os edifícios que não alcançam seus objetivos intermediários, e a depreciação de ativos não conformes começa a se refletir nas avaliações de mercado.
O acompanhamento em gestão de projeto atua aqui em três eixos precisos:
- A planejamento plurianual das obras de redução de consumo, com arbitragem entre os itens (envelope térmico, HVAC, iluminação, controle técnico)
- A implementação de plataformas de monitoramento energético e de auditorias recorrentes para medir as discrepâncias entre o previsto e o real
- A coordenação entre as obrigações do decreto terciário e as restrições de operação do edifício (continuidade das atividades dos locatários, calendário de contratos de locação)
Sem essa visão global, os proprietários correm o risco de multiplicar intervenções pontuais sem coerência técnica, o que dilui o orçamento sem garantir o cumprimento dos limites regulatórios.
RE2020 e renovação energética: um novo tipo de missão de AMO
A RE2020, que entrou em vigor para novas construções, gerou uma necessidade paralela para edifícios existentes. A futura regulamentação sobre a performance energética dos edifícios existentes, ainda em elaboração, prevê exigências comparáveis aplicadas ao parque antigo. Essa perspectiva criou um novo segmento de missões de assistência à gestão de obra.
Essas AMO especializadas “de baixo carbono” atuam desde o estudo de viabilidade. Elas avaliam a pegada de carbono ao longo de todo o ciclo de vida do edifício, integrando materiais, a fase de obra, a operação e a desconstrução. Essa abordagem de análise de ciclo de vida (ACV) não existia nas missões clássicas de gestão de projeto imobiliário há alguns anos.
Para as operações de construção nova, a RE2020 impõe limites de carbono que orientam diretamente as escolhas construtivas: estrutura de madeira ou mista, uso de materiais de origem biológica, sistemas energéticos descarbonizados. O gerente de projeto arbitra entre desempenho ambiental e orçamento, um equilíbrio que os dados disponíveis nem sempre permitem decidir com certeza desde a fase de esboço.
Gestão de projeto imobiliário e qualidade de execução na obra
Além do quadro regulatório, a gestão de projeto imobiliário continua sendo, acima de tudo, uma questão de coordenação de equipes e acompanhamento de obra. A multiplicação de intervenientes (escritórios de estudos térmicos, acústicos, estruturas, empresas de obras, controladores técnicos) torna a missão de pilotagem mais complexa do que era em operações clássicas.
Um acompanhamento estruturado implementa ferramentas de acompanhamento que permitem identificar as discrepâncias de cronograma e qualidade antes que se tornem litígios. As reuniões de obra, os relatórios padronizados e os procedimentos de recebimento constituem a base dessa gestão operacional.
Os retornos de campo mostram que as operações geridas por um gerente de projeto dedicado reduzem significativamente as alterações durante a fase de obras. A razão está menos em uma competência técnica superior do que na disponibilidade: um proprietário que gerencia sua operação em paralelo com sua atividade principal não pode garantir o mesmo nível de presença na obra nem a mesma reatividade diante dos imprevistos.
A qualidade de execução também depende da capacidade de antecipar as interfaces entre os diferentes ofícios. Em uma operação que integra objetivos de desempenho energético, uma falha de estanqueidade ao ar ou um ponto térmico mal tratado pode comprometer meses de trabalho de concepção. O gerente de projeto verifica se as prescrições técnicas se traduzem efetivamente na execução no local.
O quadro regulatório francês em matéria de imobiliário profissional não vai se simplificar nos próximos anos. A convergência entre exigências ambientais, restrições financeiras e complexidade técnica das operações torna a gestão de projeto especializada não opcional, mas estruturante para o sucesso de uma operação. Os proprietários que integram esse acompanhamento desde a fase inicial garantem seus prazos, seus orçamentos e a conformidade regulatória de seus ativos.